Phân khúc bất động sản cao cấp tại Hà Nội đang đối mặt với bài toán thanh khoản khi nhiều chủ sở hữu chấp nhận giảm giá từ 10-20% nhưng giao dịch vẫn trầm lắng. Trong bối cảnh chi phí vốn tăng cao và tâm lý người mua thay đổi, không ít nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc thu hồi dòng tiền dù tài sản vẫn giữ giá trị lớn.
Bất động sản hạng sang giữ giá nhưng thanh khoản suy giảm
Thị trường bất động sản cao cấp tại Hà Nội vẫn duy trì mặt bằng giá cao, song sức mua đang chững lại rõ rệt. Nhiều nhà đầu tư dù sở hữu các tài sản có giá trị hàng chục đến hàng trăm tỷ đồng vẫn gặp khó khi muốn bán để cơ cấu danh mục đầu tư.
Trường hợp của anh Trần Minh Quân, một doanh nhân tại Hà Nội, là ví dụ điển hình. Suốt gần 6 tháng qua, anh liên tục nhờ môi giới tìm khách mua căn biệt thự trị giá hơn 40 tỷ đồng tại một khu đô thị phía Nam thành phố nhưng vẫn chưa đạt kết quả như mong muốn.
Trong giai đoạn thị trường tăng nóng cuối năm 2022 và năm 2023, anh Quân sở hữu danh mục gồm hai biệt thự, một shophouse và ba căn hộ hàng hiệu tại khu vực trung tâm Hà Nội với tổng giá trị vượt 200 tỷ đồng. Phần lớn các tài sản được mua bằng nguồn vốn tự có kết hợp vốn vay ngân hàng khi giá bất động sản liên tục tăng mạnh.
Tuy nhiên, từ năm 2026, diễn biến thị trường đã đảo chiều.
Giảm hàng tỷ đồng nhưng giao dịch vẫn “đóng băng”
Một trong những căn biệt thự của anh Quân từng được định giá gần 48 tỷ đồng, nhưng hiện chỉ còn rao bán hơn 42 tỷ đồng, tương đương giảm khoảng 6 tỷ đồng. Dù vậy, tài sản vẫn chưa tìm được người mua.
Trong thời gian chờ giao dịch, chủ sở hữu vẫn phải chi gần 200 triệu đồng mỗi tháng để thanh toán lãi vay, phí quản lý cùng nhiều khoản chi phí phát sinh khác.
Theo anh Quân, giá bán hiện tại vẫn cao hơn khoảng 20% so với thời điểm mua vào, nhưng việc hiện thực hóa lợi nhuận gần như không dễ dàng. Sau nhiều lần điều chỉnh giá, lượng khách quan tâm vẫn khá hạn chế.
Trước áp lực dòng tiền, nhà đầu tư này đang có kế hoạch chuyển một phần vốn sang bất động sản công nghiệp và các kênh đầu tư có khả năng tạo dòng tiền ổn định hơn.
Nhiều dự án cao cấp đồng loạt điều chỉnh giá
Khảo sát thị trường cho thấy nhiều dự án nhà ở hạng sang và căn hộ hàng hiệu tại Hà Nội đã bắt đầu điều chỉnh sau giai đoạn tăng mạnh vào cuối năm 2025.
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn:
- Một dự án căn hộ hàng hiệu gần hồ Hoàn Kiếm đã giảm khoảng 20% so với đỉnh giá cuối năm 2025.
- Dự án The Manor Central Park hiện có mức giá thấp hơn hơn 10% so với thời điểm tháng 10/2025.
Tuy nhiên, điều đáng chú ý không nằm ở mức giảm giá mà ở việc lượng giao dịch vẫn khá khiêm tốn. Dù nhiều chủ nhà chấp nhận hạ giá từ 10-20%, thị trường vẫn thiếu lực cầu đủ mạnh để tạo thanh khoản.
Người mua ngày càng thận trọng
Ông Trần Văn Đăng, đại diện một đơn vị môi giới chuyên phân khúc bất động sản cao cấp tại Hà Nội, cho biết thanh khoản của thị trường đã suy giảm đáng kể kể từ cuối năm 2025.
Theo ông, trong giai đoạn sốt giá, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận mức giá rất cao với kỳ vọng bất động sản sẽ tiếp tục tăng mạnh. Tuy nhiên, khi dòng vốn bị siết và chi phí tài chính gia tăng, số lượng khách hàng đủ khả năng chi trả cho những tài sản trị giá hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng đã giảm đáng kể.
Hiện nay, nhóm khách mua chủ yếu là người có nhu cầu ở thực hoặc nhà đầu tư sở hữu nguồn tiền lớn, ít phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Trong khi đó, các nhà đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính gần như đã rút khỏi thị trường.
Xu hướng đầu tư chuyển sang giá trị khai thác thực
Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, khi chi phí sử dụng vốn tăng lên, người mua không còn dễ dàng sử dụng đòn bẩy tài chính như trước.
Nếu như trong giai đoạn thị trường sôi động, quyết định mua bán thường được đưa ra nhanh chóng thì hiện nay khách hàng dành nhiều thời gian hơn để đánh giá khả năng tài chính dài hạn cũng như hiệu quả khai thác thực tế của bất động sản.
Điều này khiến các sản phẩm bất động sản hạng sang không còn hấp dẫn chỉ nhờ kỳ vọng tăng giá, mà phải chứng minh được giá trị sử dụng thông qua khả năng cho thuê, vị trí đắc địa và tính khan hiếm.
Giá khó giảm sâu dù thị trường trầm lắng
Các chuyên gia nhận định diễn biến hiện nay là quá trình điều chỉnh cần thiết sau nhiều năm giá bất động sản tăng mạnh và phù hợp với chu kỳ của thị trường.
Dù thanh khoản thấp, khả năng giảm giá sâu của phân khúc cao cấp được đánh giá không lớn do nguồn cung tại khu vực trung tâm Hà Nội vẫn rất hạn chế. Quỹ đất ngày càng khan hiếm cùng chi phí phát triển dự án liên tục tăng tiếp tục tạo lực đỡ cho mặt bằng giá.
Bên cạnh đó, chính sách đất đai cũng là yếu tố tác động đáng kể đến thị trường.
Ông Nguyễn Văn Đình, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng nếu bảng giá đất được điều chỉnh quá sát với mức giá đã bị đẩy lên bởi hoạt động đầu cơ, điều này có thể vô tình hợp thức hóa mặt bằng giá cao và khiến thị trường khó quay về mức hợp lý hơn.
Theo ông, chi phí đất hiện chiếm khoảng 60-70% giá bán của nhiều dự án. Khi giá đất tiếp tục tăng, dư địa để các chủ đầu tư giảm giá sản phẩm sẽ ngày càng thu hẹp, khiến mặt bằng giá bất động sản cao cấp khó có thể giảm mạnh trong thời gian tới.