Sau gần 30 năm làm quy hoạch, KTS Nguyễn Ngọc Thanh cho rằng một dự án bất động sản bền vững không nên chỉ chạy theo thị hiếu của người mua ở từng thời điểm. Điểm khởi đầu phải là con người, vùng đất và cách hai yếu tố này có thể cùng tồn tại trong nhiều thập niên.
Một dự án bất động sản thường bắt đầu bằng những câu hỏi rất quen thuộc: Người mua cần căn nhà rộng bao nhiêu? Bao nhiêu phòng ngủ là đủ? Họ muốn tiện ích gì, thích ở trung tâm hay sẵn sàng đi xa để đổi lấy không gian sống rộng rãi hơn?
Đó là những dữ liệu quan trọng để phát triển sản phẩm. Nhưng theo KTS Nguyễn Ngọc Thanh, nguyên Giám đốc Khối Quản lý Thiết kế dự án Tập đoàn Nam Long, đó chưa phải câu hỏi đầu tiên.
“Chúng tôi luôn bắt đầu một dự án với ‘human’ trước rồi mới đến ‘customer’.”
Sự khác biệt giữa “con người” và “khách hàng” tưởng như chỉ là cách dùng từ, nhưng lại dẫn tới một tư duy hoàn toàn khác trong quy hoạch.
“Khách hàng” có thể thay đổi theo từng chu kỳ kinh tế. Khả năng tài chính, gu thẩm mỹ, nhu cầu về diện tích hay tiện ích của người mua hôm nay có thể không còn giống sau 10-20 năm.
Trong khi đó, những nhu cầu nền tảng của con người có độ bền lớn hơn rất nhiều: được sống an toàn, khỏe mạnh, gần gũi gia đình, kết nối với cộng đồng và thiên nhiên.
Đây chính là nền tảng của tư duy Human-centric Design – thiết kế lấy con người làm trung tâm mà ông Thanh theo đuổi trong quá trình làm quy hoạch.
Không phải cứ thêm tiện ích là đã “lấy con người làm trung tâm”
Một khu đô thị có nhiều tiện ích chưa chắc đã là một nơi được thiết kế thực sự vì con người.
Lý do nằm ở chỗ cư dân không tồn tại độc lập với vùng đất mà họ sinh sống. Một dự án nằm bên sông sẽ có những điều kiện hoàn toàn khác khu đô thị nằm giữa các tuyến kênh, trên đảo tự nhiên hay tại một khu vực đang đô thị hóa nhanh.
Vì vậy, thay vì ngay lập tức hình dung có thể xây dựng bao nhiêu công trình trên một khu đất rộng hàng chục, thậm chí hàng trăm hecta, cách tiếp cận được KTS Nguyễn Ngọc Thanh nhấn mạnh là đọc vùng đất trước khi đặt công trình lên đó.
“Điều đầu tiên chúng tôi làm là tìm hiểu mảnh đất đó vốn có những gì”, ông chia sẻ.
Ông gọi cách tiếp cận này bằng một khái niệm quen thuộc của triết lý phương Đông: “Thiên – Địa – Nhân”.
“Thiên” là nắng, gió, mưa và khí hậu. “Địa” bao gồm địa hình, sông rạch, cây xanh, thổ nhưỡng và hệ sinh thái. “Nhân” là con người.
Ba thành tố này không tồn tại tách biệt. Muốn tạo ra môi trường sống tốt, quy hoạch phải hiểu được điều kiện tự nhiên trước khi quyết định con người sẽ sống như thế nào trong đó.
Theo ông Thanh, “lấy con người làm trung tâm” và “thuận tự nhiên” thực chất có mối liên hệ chặt chẽ. Con người muốn sống tốt thì phải biết sống hài hòa với môi trường xung quanh.
Một vùng đất, một cách phát triển
Tư duy này có thể nhìn thấy qua cách Nam Long triển khai những khu đô thị có điều kiện tự nhiên rất khác nhau.
Tại Waterpoint, khu đất rộng 355ha nằm bên sông Vàm Cỏ Đông. Thay vì để dòng sông đứng ngoài cấu trúc đô thị, dự án khai thác 5,8km bờ sông như một thành tố của không gian sống. Gần 95ha được dành cho cây xanh và mặt nước; hơn 8km kênh đào đưa yếu tố nước vào sâu bên trong khu đô thị.
Trong khi đó, Mizuki Park có diện tích 26ha, nằm giữa kênh Ngang và kênh Lào. Hai tuyến kênh không chỉ đóng vai trò ranh giới mà được kết nối với hệ thống kênh đào, đường dạo và các khoảng xanh đan xen khu dân cư.
Ở Izumi City, câu chuyện lại được kể bằng hai dòng sông. Khu đô thị 170ha trải dọc sông Đồng Nai và sông Bến Gỗ, sở hữu hơn 5,5km mặt sông. Cùng với đó là hơn 20ha không gian xanh và khoảng 6ha mặt nước.
Điểm chung của ba dự án không nằm ở việc dự án nào sở hữu nhiều cây xanh hay mặt nước hơn.
Điều đáng chú ý là đặc điểm vốn có của từng vùng đất được đưa vào cấu trúc quy hoạch thay vì bị xóa bỏ để phục vụ một mô hình xây dựng có sẵn.
“Thuận tự nhiên trước hết là thuận theo vùng đất”, KTS Nguyễn Ngọc Thanh nói, đồng thời nhấn mạnh việc nghiên cứu địa hình, dòng chảy, thổ nhưỡng và các giá trị tự nhiên hiện hữu để thiết kế thích nghi với địa điểm.
Với một hòn đảo tự nhiên, bài toán lại càng khác
Elyse Island là một ví dụ rõ nét khác về cách điều kiện địa lý có thể định hình ý tưởng phát triển.
Dự án nằm trên đảo tự nhiên Đại Phước, được bao quanh bởi sông Đồng Nai, với khoảng 1,5km mặt sông. Trên quỹ đất 45ha, mật độ xây dựng được giữ ở mức khoảng 35%.
Một hòn đảo vốn đã có những giá trị đặc hữu: mặt nước, khoảng mở, cây xanh và cảm giác riêng tư. Vì vậy, bài toán quy hoạch không đơn thuần là đưa thêm thật nhiều công trình vào khu đất.
Ngược lại, điều quan trọng là không đánh mất những gì vùng đất đã sở hữu trong quá trình phát triển.
Cách tiếp cận này cũng cho thấy một thay đổi đáng chú ý trong tư duy phát triển bất động sản: thay vì buộc mọi địa điểm phải mang cùng một công thức, mỗi nơi cần được giải bài toán dựa trên đặc điểm riêng.
Người mua hôm nay không phải người sử dụng duy nhất của ngày mai
Nếu chỉ nhìn vào nhu cầu hiện tại, một dự án có thể đáp ứng khá tốt thị trường tại thời điểm mở bán.
Nhưng một khu đô thị không chỉ tồn tại trong vài năm.
Quá trình phát triển có thể kéo dài vài năm hoặc hơn một thập kỷ, trong khi công trình sau khi hoàn thiện có thể phục vụ cư dân trong 50, 70 năm hoặc lâu hơn.
Điều đó đặt người làm quy hoạch trước một bài toán đặc biệt: thiết kế cho cả những cư dân chưa xuất hiện.
Một đứa trẻ chưa ra đời hôm nay có thể trở thành người sử dụng công viên sau 10 năm. Một gia đình chưa hình thành có thể chuyển tới khu đô thị sau 20 năm. Trong khi đó, khí hậu và điều kiện môi trường tương lai cũng có thể khác xa hiện tại.
Vì thế, theo KTS Nguyễn Ngọc Thanh, phát triển thuận tự nhiên phải bao gồm khả năng chuẩn bị cho tương lai.
Ông cho rằng trước diễn biến khó dự báo của biến đổi khí hậu, người làm quy hoạch cần nhìn xa hơn, tính toán cho 30-50 năm sau thay vì chỉ tập trung vào thời điểm dự án hoàn thành.
Những quyết định “không nhìn thấy” lại có thể quyết định chất lượng sống
Từ cao độ san nền, hệ thống thoát nước đến khả năng chống ngập, nhiều quyết định trong quy hoạch có thể không tạo ra hiệu ứng trực quan ngay khi dự án mở bán.
Chúng thậm chí có thể khiến chi phí đầu tư ban đầu tăng lên.
Nhưng giá trị của những lựa chọn này có thể chỉ được nhìn thấy sau nhiều năm, khi khu đô thị phải ứng phó với những điều kiện môi trường mà tại thời điểm lập bản quy hoạch mới chỉ có thể dự báo.
Đó cũng là lý do những yếu tố tưởng như thuần kỹ thuật lại trở thành một phần của triết lý thiết kế lấy con người làm trung tâm.
Ở Nam Long II Central Lake tại Cần Thơ, yếu tố tự nhiên được thể hiện qua hồ và công viên trung tâm rộng 3,36ha.
Tại Sol Garden ở Hải Phòng, gần 30% diện tích dự án được dành cho cảnh quan xanh theo định hướng “City Garden”, tạo lớp không gian thiên nhiên giữa khu vực trung tâm hành chính mới đang đô thị hóa nhanh.
Những dự án này có hình thái khác nhau, nhưng cùng đặt ra một câu hỏi: Làm thế nào để một khu đô thị không chỉ đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà hôm nay mà còn duy trì chất lượng sống khi cư dân, thị trường và môi trường đều thay đổi?
Thước đo cuối cùng không nằm trên bản vẽ
Từ vùng đất ven Vàm Cỏ Đông, khu dân cư giữa những tuyến kênh ở TP.HCM, đô thị bên sông Đồng Nai, một hòn đảo tự nhiên cho tới mô hình “City Garden” tại Hải Phòng, hình thức kiến trúc có thể thay đổi rất nhiều.
Nhưng theo KTS Nguyễn Ngọc Thanh, điểm xuất phát vẫn nên nhất quán: đừng chỉ hỏi thị trường hôm nay muốn mua sản phẩm gì; hãy tìm hiểu con người cần gì để sống tốt trên vùng đất đó trong nhiều năm tới.
Bởi những xu hướng trên thị trường có thể thay đổi theo từng chu kỳ. Một kiểu thiết kế được ưa chuộng hôm nay có thể trở nên bình thường sau vài năm.
Còn nhu cầu được sống an toàn, khỏe mạnh, gần thiên nhiên, bên gia đình và trong một cộng đồng có sự kết nối vẫn có tính nền tảng.
Gần ba thập niên gắn bó với các khu dân cư Nam Long, KTS Nguyễn Ngọc Thanh cho biết điều ông nhớ không chỉ là những công trình được xây dựng.
Đó là những cặp vợ chồng trẻ ngày nào nay đã trở thành ông bà; những đứa trẻ từng chơi trong công viên nay đã trưởng thành; những hàng cây ban đầu chỉ cao vài mét nay đã vươn lên 20-30m.
Cây lớn lên. Trẻ em trưởng thành. Cư dân bước sang những giai đoạn mới của cuộc đời và thế hệ tiếp theo lại xuất hiện.
Đến lúc ấy, một triết lý quy hoạch không còn chỉ được đánh giá bằng phối cảnh, diện tích cây xanh hay số lượng tiện ích. Nó được kiểm chứng bằng chính cách con người sống trong không gian ấy qua nhiều năm.
Như KTS Nguyễn Ngọc Thanh nhấn mạnh, giá trị thực của một dự án được kiểm chứng bằng cuộc sống của cư dân, từ ngày họ chuyển đến cho đến nhiều chục năm sau.